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——2022 年上海新增商品住宅市场

2022 年整年，，，，
，全市新居市场新增供应量达 1,151.66 万平方米、同比 2021 年大幅 增添 42.08%；
；；；；成交量为 1,017.74 万平方米、同比小幅镌汰 3.47%；
；；；；成交均价为 64,060 元/㎡、同比上涨 15.5%。。。

只管遭遇了疫情的攻击影响，，，，
，但上海的新居市场依旧体现出较强的韧性，，，，
，新增供应量创出自2016 年以来的新高，，，，
，在供应的鼎力大举提振下，，，，
，成交量虽较 2021 年略有收窄，，，，
，但超万万方的体量仍然抵达了近六年来的第二高位。。。受到供应结构以及购房者心态的影响，，，，
，整年中高端改善型购房需求涨势较强，，，，
，这也导致全市新居年度成交均价显着走高，，，，
，首次突破 6 万大关，，，，
，且同比涨幅也为 2018 年以来的最高值。。。 

——下半年供应集中释放形成翘尾，，，，
，成交略显后劲缺乏

从整年整体走势来看，，，，
，年头市场行情实现高开，，，，
，一季度供应、成交量划分抵达 272.73万和 265.14 万平方米，，，，
，成交量为2021年三季度以来最高。。。受到疫情封控的影响，，，，
，4、5 两个月市场整体基本陷入停摆状态，，，，
，导致二季度供求双双迅速下探，，，，
，依赖 6 月份的恢复期，，，，
，季度供求量仅略凌驾百万方。。。下半年，，，，
，随着社会生爆发涯秩序的逐渐恢复，，，，
，新居市场的活跃度也显着提升，，，，
，供应呈爆发式增添，，，，
，第三、第四序度新增供应量划分抵达 352.75 万和 419.02 万平方米，，，，
，在供应的提振下，，，，
，三季度成交量靠近380万平 方米，，，，
，是上半年积压的购房需求在短期内大宗释放的效果。。。

下半年以来，，，，
，在稳经济的大配景下，，，，
，中央层面临于房地产政策的态度最先有所转向，，，，
，主要涉及“保交楼”、金融纾困、房贷利率松绑等方面，，，，
，关于提振市场信心起到了很是要害的作用，，，，
，尤其是央行整年三次下调 LPR，，，，
，进一步传导至房贷利率降低，，，，
，降低了购房者的置业门槛。。。不过需要注重的是，，，，
，在四序度新增供应量进一步释放的情形下，，，，
，成交量已增添乏力，，，，
，在经济下行的配景下，，，，
，市场难以挖掘更多潜在的购房需求。。。

在新增供应大幅放量的情形下，，，，
，2022 年全市新居市场中止了延续两年求过于供的态势，，，，
，整年整体供需比重回 1 以上、抵达 1.13:1。。。目今，，，，
，新居市场冷热不均的征象尤为显着，，，，
，在缺少轨交网络笼罩、种种生涯配套条件缺乏的远郊地区，，，，
，新居需求缺乏，，，，
，仅能吸引外地刚需及刚改客户，，，，
，尚难从全市层面吸引购房者，，，，
，导致不少新盘去化体现不佳，，，，
，这些新盘在一定水平上拉高了整体的供需比水平，，，，
，而古板市区、妄想利好一直释放的“五大新城”的新盘仍面临求过于供的状态。。。

——市区新居供求显着放量，，，，
，中高端市场体现活跃

2022 年，，，，
，市区新居市场交投活跃，，，，
，新增供应方面，，，，
，内中环供应总量同比涨幅居首、显着高于全市平均水平，，，，
，且占较量2021 年扩大 2.8 个百分点，，，，
，中外环供应量涨幅次之、占比同比扩大 1.6 个百分点。。。成交量方面内环内、内中环与全市整体走势相背离、不减反增，，，，
，同比涨幅均凌驾 30%，，，，
，总占较量 2021 年扩约莫 4.8 个百分点，，，，
，与之相对，，，，
，郊环外成交量萎缩显着，，，，
，同比降幅较全市平均水平要多约 13.73 个百分点、成交占比同比镌汰约 4.4 个百分点。。。也正是由于市区新居成交的发力，，，，
，促使整年成交均价水平显着提升。。。

连系各环线成交占比转变来看，，，，
，内环内成交占比抵达近六年来的最高位，，，，
，足见 2022 年高端改善型需求释放力度之大，，，，
，内中环、中外环的成交总占比相较前两年维持平稳，，，，
，整体来看，，，，
，今年外环以内的成交总占比为 28%，，，，
，处在近几年的中等水平。。。随着“五大新城”的新居市场被激活，，，，
，郊环外的成交占比抵达 2019 年以来最大值，，，，
，详细来看，，，，
，今年临港新城体现颇为亮眼，，，，
，郊环外年度成交量前十的项目中，，，，
，有达八个项目均来自临港新城。。。 

——市区项目成交有所仰面，，，，
，年度热门板块不再郊区独大

与 2021 年相比，，，，
，2022 年度成交热门板块的类型相对更多元，，，，
，不再是外围远郊板块占有榜单所有席位，，，，
，四川北路、四平路板块以及东外滩板块双双上榜。。。四川北路、四平路板块整年新增供应量同比涨幅与全市平均水平相当，，，，
，而成交量同比则大幅增添了 86.3%，，，，
，与全市整体走势相背离，，，，
，板块的年度主力成交项目为瑞安瑞虹新城，，，，
，个案成交总量达 15.67 万平方米、占板块成交总量约达 46%，，，，
，而该项目也在年度成交量前十楼盘榜单上、位列第七，，，，
，该项目作为虹口区老牌标杆豪宅项目，，，，
，品质、口碑均较好，，，，
，在新居价钱管控的情形下，，，，
，项目年度成交均价仅为 116,216 元/㎡，，，，
， 性价比可谓颇高，，，，
，因而获得市场青睐，，，，
，年内两次推出供应均所有去化。。。东外滩板块新增供应、成交量双双泛起激增，，，，
，同比增幅划分抵达 451.91%和1324.84%，，，，
，板块整年有多个项目有成交纪录，，，，
，其中成交量最多的为仁恒海上源，，，，
，个案成交总量达 17.25 万 平方米、占板块总量高达约 55%。。。

除了市区板块活跃度有所提升外，，，，
，郊区“五大新城”辐射的板块更是在榜单上体现亮眼，，，，
，成交量前五的板块中有四个均来自新城，，，，
，临港新城板块更是以绝对优势占有首位，，，，
，板块内有两个项目处在全市成交量前十，，，，
，其中中建玖海云天更是排名第三。。。 

——改善型刚需大幅释放，，，，
，中、大户型占比提升显著

从房型来看，，，，
，2022 年中、大户型的占较量 2021 年进一步提升，，，，
，三房、四房的成交占比划分抵达 63%和 12%，，，，
，同比划分扩大 5 个和 3 个百分点并抵达近六年来的新高，，，，
，与之相对，，，，
，两房及以下的小户型占比同比则要镌汰约 5 个百分点。。。总价段结构也泛起出与房型响应的转变，，，，
，500 万元 及以上的房源占比同比 2021 年全线上扬，，，，
，其中，，，，
，500-700 万的成交占比同比增添 3.6 个百分点、 700-1000 万的占比同比增添 5.6 个百分点、1000 万以上的占比同比增添 6.4 个百分点。。。 

2022 年，，，，
，中高端改善型需求的放量是支持整年成交的主要因素。。。目今市区一二手房价钱倒挂的情形仍难以扭转，，，，
，尤其是豪宅的新居价钱十分具有竞争力；
；；；；后疫情时代人们关于栖身空间的要求有显着提升，，，，
，尤其体现在面积、功效结构方面，，，，
，这都在很洪流平上引发了改善型客群的入市。。。

——新增供应大幅释放推升存量水平，，，，
，去化周期再超 5 个月

2022 年底，，，，
，全市住宅存量为 53,167 套、同比 2021 年年底增添约 15.3%，，，，
，去化周期约为 5.32 个月、抵达了近两年来的最高位。。。从整年整体走势来看，，，，
，存量的高企泛起在四序度、在季度内泛起出逐月递增的态势，，，，
，与新居市场新增供应量的释放节奏相匹配，，，，
， 年尾，，，，
，市场需求并未随供应同步进一步释放，，，，
，履历了前期积压需求集中爆发事后，，，，
，短期内市场需求在一定水平上被透支，，，，
，难以消 化处于显着高位的供应。。。

总结与展望

只管 2022 年上海履历了靠近三个月的疫情封控，，，，
，新居市场停摆整整 2 个月，，，，
，但全市新居市 场的行情体现仍可圈可点，，，，
，新增供应量创出新高的同时，，，，
，成交量也依旧处在近几年的较高位水平，，，，
，作为热门一线都会，，，，
，上海的新居市场体现出了较强的韧性，，，，
，尤其是在天下房地产市场情形显着趋冷的配景下，，，，
，上海整年能抵达这样的供求水平实属不易。。。从供应端来看，，，，
，“五大新城”的活跃体现为今年的新居市场助力不少，，，，
，整年供应量前十的项目中有多个均出自新城地区，，，，
，临港新城的体现更是亮眼，，，，
，供、求总量双双问鼎板块之首；
；；；；从需求端来看，，，，
，整年中高端改善型需求的释放是支持新居市场的主要实力，，，，
，一二手房价钱的一连性倒挂、购房者的心态转变都是促使这一波改善型需求入市的推手。。。

在天下楼市调控气氛愈发宽松的配景下，，，，
，今年上海方面虽然并未跟进相关的松绑政策，，，，
，可是也出台了一系列人才引进政策，，，，
，这其中不乏定向的购房宽松政策。。。虽然，，，，
，需要指出的是政策意图旨在吸引人才和留住人才，，，，
，事实人才是上海经济生长的主要后援，，，，
，而从久远来看，，，，
，这部分储备客源势必会在后期转化为楼市的现实购置力。。。